На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время никак не регулировало условия сделок и в большинстве своем сделки основывалась на доверительных отношениях сторон.
Официально на Руси ипотека появилась в XVIII веке: Дворянский заемный банк (он же «Банк для дворянства») — который был учрежден императрицей Елизаветой Петровной в 1754 году
Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.
Срок дворяне-заемщики могли определять самостоятельно, но наиболее часто встречались следующие сроки кредитования: 15 лет/28 лет/33 года.
Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.
В 1861 году после отмены крепостного права, возникла острая необходимость кредитования крестьян, и выдача денежных средств под залог имеющейся у них земли была запущена вновь.
Схемы получения займов сопровождали закладные листы. Объём их на рынке ценных бумаг достиг 40%. Это был расцвет ипотечного кредитования. В перечне игроков банковского рынка, занятых в сфере кредитования под залог земли и недвижимого имущества, состояло более 50 учреждений.
К 1914 году ипотечное кредитование приобрело массовый характер, и количество финансовых учреждений, занятых в данной сфере, составило 15 450. От 30 до 50% ссуд тратилось на покупку земельных участков.